부동산 경매 위험성 3가지와 시스템 구조

부동산 경매 위험성 3가지과 시스템 구제에 관해 정리하였습니다. 부동산 경매를 하기 전 위험성에 관한 정보가 필요하거나, 부동산 경매를 하고자 마음먹었는데, 방법을 잘 모르는 경우 아래 내용을 참고해보시길 추천합니다.


부동산 경매 위험성 3가지

부동산 경매 위험성(리스크)은 거래 구조, 가치 분석, 매입 시기 3가지 국면에서 발생합니다. 보편적으로 거래하는 부동산과 다른 시스템의 거래 구조와 가치 분석 및 평가가 진행되기 때문에 경매에 참여하기 전 충분한 위험성 파악 후 진행하는 것을 추천합니다.

1. 거래 구조에 따른 손실 리스크

경매는 선 낙찰 및 입금 후 부동산을 받는 거래 구조로 되어 있습니다. 다시 말해 부동산 경매 대금 전액을 입금하지 않으면, 매입한 부동산의 내부를 볼 수 없습니다. 부동산 경매 대금 전액을 입금하고 난 후 부동산 내부가 좋지 않다면, 보수 공사, 인테리어 등 부가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

또 하나의 거래 구조로 인해 발생하는 리스크는 입찰금입니다. 경매 입찰에 참여하기 위해선 부동산 감정가액의 10%를 납부해야 하며, 낙찰받았는데 매입을 포기한 경우 돌려받지 못합니다. 물론 낙찰받지 못한 경우에는 돌려줍니다.

부동산 경매 시 무조건 보수 공사, 인테리어 등 별도 부가 비용에 대해 꼭 생각해야 합니다. 부동산 경매를 다시 한번 떠올려보도록 하겠습니다. 채무자가 돈을 못 갚아서 채권자가 채무자의 부동산을 강제 매각하는 것이 부동산 경매입니다. 채무자가 기분 좋은 마음으로 부동산을 순순히 넘겨줄까요? 10의 9은 그렇지 못하고, 일부에 경우 건물 내부를 일부러 부시기도 합니다.

2. 가치 분석에 따른 손실 리스크

부동산 경매는 입찰일 14일 전 법원에서 공고됩니다. 보편적인 부동산 매입의 경우 시간을 두고 천천히 분석할 수 있지만, 부동산 경매는 14일 안에 가치 분석을 완벽하게 끝내야 합니다. 더 나아가 매각 물건 명세서, 감정평가요향표, 인근매각물건 사례 등은 입찰일 7일 전에 공개되기 때문에 시간이 빠듯합니다.

이러한 특성으로 인해 부동산 경매 전 발품을 팔아 미리 가치 분석을 해두는 투자자들이 많습니다. 이를 부동산 임장이라고 지칭하는데, 시간적 소요가 매우 큽니다. 시간은 큰 기회비용이므로 이에 대한 리스크도 꽤 크다고 볼 수 있습니다.

3. 매입 시기에 따른 손실 리스크

부동산 경매의 감정가는 주변 건물 시세에 영향을 받습니다. 다시 말해 현 부동산 시장 자체가 고평가되어 있다면, 경매 가격 역시 고평가될 수 있다는 뜻입니다. 부동산 경매를 하는 가장 큰 이유는 더 저렴하게 부동산을 매입하기 위함인데, 매입 시기가 좋지 못하면 부동산 경매를 하더라도 비싸게 부동산을 매입할 수도 있습니다.

부동산 경매 시스템 구조

채무자가 채권자에게 빌린 대금을 상환하지 못했을 때 채권자가 강제적으로 채무자의 부동산을 매각하는 것이 부동산 경매입니다. 빌린 대금 상환에 중점을 두기 때문에 최대한 빠르게 매각하는 것을 최우선 원칙으로 삼습니다. 이에 따라 주변 부동산 대비 최소 10% 정도 저렴한 편이며, 몇 번 유찰된 건물은 할인율을 적용하여 다시 진행됩니다.

부동산 경매 시스템 구조의 이해를 돕고자 예시를 들어보도록 하겠습니다. A 부동산의 적정 가격은 1억 원인데, 경매에 나오면 20% 할인율이 붙어 8천만 원부터 입찰이 시작됩니다. 그런데 이를 매수하겠고 나서는 투자자들이 없다면 유찰됩니다. 이에 따라 법원 매각하기 위해 할인율 20%를 더하여 6천만 원부터 재매각을 시작합니다.

  • 부동산 경매는 매각이 최우선이기에 유찰 횟수는 제한이 없다고 봐도 됩니다.

관할 법원

부동산 경매는 관할 법원에서 진행됩니다. 이는 법원경매정보 페이지에서 확인할 수 있습니다. 더불어 원하는 지역 또는 근처 지역을 설정하면 해당 지역에서 진행하고 있는 경매 정보를 세세하게 확인할 수 있습니다.

권리 분석

경매로 나온 부동산은 입찰일 14일 전 관할 법원에서 공시합니다. 이후 입찰일 7일 전 감정평가요향표, 인근매각건물 사례, 명세서 등을 공시합니다. 이를 기반으로 권리 분석 및 적정 낙찰 금액을 분석한 뒤 투자를 결정합니다.

권리 분석은 매각 물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야하는 권리가 있는지 확인하는 절차입니다. 이는 등기사항증명서, 표제부, 갑구·을구 등을 통해 분석할 수 있습니다. (권리 분석은 증권 분석처럼 따로 공부해보시길 권장해 드립니다.)

입찰금

부동산 경매에 입찰하기 위해선 부동산 감정가액의 10%를 납부해야 합니다. 낙찰에 성공 후 입찰을 포기하면 납부한 입찰금을 돌려받지 못합니다. 물론 낙찰받지 못했다면, 다시 돌려받을 수 있습니다.

매입 비용

부동산 경매는 광범위한 부동산을 다루고 있습니다. 단순 주거 부동산부터, 상가, 토지, 공장, 농지 등 다양합니다. 이에 따라 매입 비용은 부동산 형태 및 지역에 따라 차이가 매우 큽니다.

경매 낙찰가는 최대로 끌어올 수 있는 자금에 80% 선으로 맞추시길 권장해 드립니다. 정상적으로 거래된 부동산이면 모르겠으나, 경매로 나온 부동산 10의 8은 곧바로 사용하기 어려운 부동산인 경우가 많습니다. 이런 경우 보수 비용이 추가로 발생하기 때문에 미리 계산해두시길 권장해 드립니다.

  • 부동산 경매 대출은 생각보다 많이 나옵니다. 단, 본인이 상환할 수 있는 한도 및 금리 선에서 진행하시길 권장해 드립니다.

경매로 나온 부동산이 정상적이지 않은 갖가지 이유가 있겠지만, 대표적인 이유 중 하나로는 채무자의 고의 파손입니다. 경매 자체가 대금을 상환하지 못해 강제적으로 매각 당하는 것이기 때문에 좋은 마음으로 떠나는 채무자는 소수일 것입니다.


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