리츠 투자의 개념과 장단점 그리고 투자 시 필요한 몇 가지 Tip을 정리하였습니다. 리츠 투자를 하기 전 정보가 필요하시다면 아래 내용을 참조해 보시길 바랍니다.
리츠 투자란?
리츠는 부동산 투자 신탁으로 불특정 다수로부터 자본을 유치하고, 부동산 및 채권에 투자하는 기업을 말합니다. 이러한 기업에 투자하는 것을 리츠 투자라고 말합니다.
- 리츠 기업은 일반적으로 주식 시장에 상장되어 있습니다.
- 리츠 기업의 주식을 직접 매수하는 직접 투자의 형태이지만, 구조상 리츠 투자는 간접 투자에 가깝습니다.
- 리츠는 주식보단 변동성 높은 채권에 가깝습니다.
변동성
리츠는 부동산 및 채권이 기초 자산이지만, 주식 시장에 상장되어 있기 때문에 주식 시장에 영향을 받습니다. 예를 들어 주식 시장이 전체적으로 좋지 않을 때 투자하는 리츠 기업은 문제가 없지만, 주가는 하락할 수 있습니다. 다시 말해 부동산 및 채권에 직접 투자했을 때보다 변동성이 크다는 사실을 인지하시길 바랍니다.
수익률
좋은 리츠 기업과 S&P500 지수의 수익률을 비교했을 때 좋은 리츠 기업들이 S&P500 지수를 상회했습니다. 다시 말해 부동산 시장에서 높은 안목을 가지고 있고, 그러한 방향을 가진 리츠 기업을 만난다면 일반적인 기업보다 더 높은 수익률을 가져다줄 것입니다.
배당 재투자(DRIP)
리츠는 총자산의 75% 이상 부동산 또는 현금 및 국채에 투자되어 있어야 하며, 수익금의 90% 이상을 배당금으로 분배해야 세제 혜택이 있습니다. 이에 따라 일반적인 기업 대비 배당률이 높은 편이며, 배당 재투자(DRIP) 시 얻을 수 있는 효익이 큽니다. 따라서 좋은 리츠 기업을 발굴 했다면 지속해서 배당 재투자를 하는 것이 좋습니다.
리츠 투자 장단점
장점
1. 포트폴리오 다각화
리츠는 일반적인 기업과 다른 형태의 기업임과 동시에 다양한 형태의 부동산을 보유하고 있습니다. 따라서 리츠 기업을 포트폴리오에 추가하는 것만으로도 포트폴리오를 다각화할 수 있습니다. 더 나아가 통신, 농업, 물류센터와 같은 특화된 서비스를 제공하는 리츠들도 존재하여 투자자가 원하는 방향대로 세밀하게 투자할 수도 있습니다.
2. 높은 배당률
리츠는 수익금의 90% 이상을 배당금으로 분배해야 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 이에 따라 배당률이 높은 편입니다. 이것이 간혹 유상증자를 불러오는 단점이 될 수도 있지만, 주가의 안정성을 뒷받침함과 동시에 배당 재투자를 통한 복리 효과를 누릴 수 있어 효익이 훨씬 더 큽니다. 단, 리츠 말고도 금융 소득이 많은 분들은 세금에 대하여 잘 생각해 보신 뒤 투자를 진행하시길 권장해 드립니다.
3. 편리한 거래 시스템
주식 시장에 상장되어 있기 때문에 위탁 계좌만 있다면 누구나 쉽게 매수하고 매도할 수 있습니다. 이것이 풍부한 유동성이라는 장점도 만들어 주지만, 변동성에 커지게 만들기도 합니다. 이는 양날의 검이고, 현명한 투자자라면 이를 잘 이용할 것으로 생각합니다.
단점
1. 유상증자
벌어드린 대부분의 잉여 이익금이 배당금으로 분배되기 때문에 리츠는 항상 돈이 말라 있습니다. 이에 따라 유상증자가 일반적인 기업 대비 잦은 편입니다. 유상증자를 통해 새로운 부동산에 투자하여 더 큰 이익을 만들 수도 있기에 무조건적인 단점이라 보긴 어렵습니다. 그러나 부채 상환과 같은 다른 목적으로 유상증자를 하는 경우도 많고, 유상증자 자체가 지분을 희석하는 것이기 때문에 무조건 긍정적이라고 말하기도 어렵습니다.
2. 가치 분석
리츠 기업의 기초 자산은 부동산과 채권 그리고 현금입니다. 채권과 현금의 가치 분석이 쉽지만, 부동산의 가치 분석은 생각보다 쉽지 않습니다. 물론 유형 자산이기 때문에 어떻게든 평가를 할 수 있긴 하나, 하나하나 면밀한 검토하고 투자하는 투자자 입장에선 리츠는 생각보다 많은 시간이 투여됩니다.
3. 변동성
장점에서 언급했듯 리츠는 주식 시장에 상장되어 있고, 위탁 계좌만 있으면 거래가 가능하기 때문에 변동성이 큰 편입니다. 이는 양날의 검으로 잘 이용하면 효익이 크지만, 잘 이용하지 못하면 큰 폭의 자산 손실을 경험할 수 있습니다. 따라서 리츠 투자 전 여러 방면에서 면밀히 검토하시길 권장해 드립니다.
리츠 투자 Tip 3가지
1. 가치 분석
리츠 투자는 채권에 가깝기 때문에 현금 흐름과 영업 이익을 잘 체크해야 합니다. 이때 가장 많이 보는 지표가 AFFO와 FFO입니다. 이는 일반적인 기업의 PER와 EBITDA와 비슷한 지표로, FFO는 사업 운영을 통한 수익, AFFO는 자본지출 및 보수 비용까지 포함한 수익을 뜻합니다. 리츠 투자를 결정했다면, 매우 중요한 지표와 개념이기 때문에 꼭 숙지하시길 권장해 드립니다.
2. 임대 계약 기간과 조건
리츠의 비즈니스 모델은 임대입니다. 부동산 매입 후 임차인에게 부동산을 임대하는 과정에서 수익이 발생합니다. 즉 임대 계약 기간이 길어질수록 수익률이 상승하고, 중도 해지 시 적용되는 높은 페널티는 수익의 안정성을 더 해줍니다. 다시 말해 투자자는 리츠 투자 시 임대 계약 기간과 조건에 대하여 면밀히 검토해야 합니다.
3. ETF
리츠 역시 ETF 형태로 존재합니다. 가치 분석, 임대 계약 기간과 조건, 운영진의 신뢰도 등 자료를 찾기가 어렵다면, ETF로 투자하는 것이 더 현명한 선택일 수도 있습니다.
리츠 ETF는 일반적인 기업 ETF처럼 섹터 투자도 가능합니다. 따라서 굳이 꼭 시장 전체를 사실 필요는 없습니다.